Un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l'art. Cependant, un vice peut exister même lorsque les règles de l'art ont été suivies, mais l'immeuble ne peut servir à l'usage auquel il est destiné ou encore son utilité est compromise. L'utilité est ici comprise au sens large et peut inclure une perte ou diminution de la valeur de l'immeuble.
L'appréciation d'un vice se fait en fonction de l'usage normal de l'immeuble selon un test objectif, c'est-à-dire pour un acheteur raisonnable.
Notons que l'usure normale, de l'immeuble ne constitue pas un vice. En effet, tout bien jouit d'une durée déterminée. La garantie ne couvre pas l'usure normale lorsque l'acheteur devait s'attendre à la détérioration survenue.
L'appréciation d'un vice se fait en fonction de l'usage normal de l'immeuble selon un test objectif, c'est-à-dire pour un acheteur raisonnable.
Notons que l'usure normale, de l'immeuble ne constitue pas un vice. En effet, tout bien jouit d'une durée déterminée. La garantie ne couvre pas l'usure normale lorsque l'acheteur devait s'attendre à la détérioration survenue.
Il y a deux niveaux de gravité reconnus. Le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté l'immeuble ou encore, s'il l'avait connu, il ne l'aurait acheté qu'à un moindre prix. En d'autres mots, les conséquences des vices ne doivent pas s'avérer insignifiantes.
Il est essentiel que l'acheteur n'ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il appartiendra au vendeur de prouver qu'il avait dénoncé le vice lors de la vente à l'acheteur ou que l'acheteur en avait par ailleurs connaissance. Notons que la dénonciation incomplète ou erronée du vice n'emporte pas connaissance du vice par l'acheteur.
4) Le vice doit être non apparent
Le vice ne doit pas avoir été apparent, notamment visible, au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert selon l'article 1726 du Code civil du Québec. Règle générale, il n'est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l'examen pré-achat de la propriété. Mais conseillé !Le caractère non apparent du vice s'apprécie de façon objective, c'est dire que les tribunaux évaluent si un acheteur ordinaire aurait pu déceler le vice. Certains facteurs subjectifs peuvent cependant être pris en compte lors de l'évaluation du caractère caché du vice, par exemple, la compétence technique de l'acheteur. Si l'acheteur est un professionnel dans le domaine technique, soit un entrepreneur en construction, architecte ou ingénieur en bâtiment, il est tenu de procéder à un examen plus approfondi. De plus, lorsque l'immeuble a une vocation commerciale ou industrielle, l'acheteur se doit de procéder à un examen plus poussé. Un faible prix peut aussi être un facteur qui oblige l'acheteur à être plus diligent. Toutefois, l'acheteur n'a pas à prendre des mesures exceptionnelles pour découvrir les vices, par exemple, ouvrir les murs ou creuser le sol, à moins d'un indice révélateur d'un vice. En effet, si l'acheteur constate des indices d'un problème probable, il doit pousser plus en profondeur son examen.
Il a été reconnu par les tribunaux québécois que la présence d'un expert est nécessaire dans certains cas pour que l'acheteur soit jugé prudent et diligent. Il s'agit notamment du cas de la présence d'indices de vices potentiels, ce qui peut inclure l'âge très avancé d'un immeuble. Tout dépend d'une appréciation globale des circonstances et le caractère raisonnable ou non de l'examen fait par l'acheteur.
Il a aussi été décidé que des représentations trompeuses ou déclarations erronées du vendeur pouvaient conduire les tribunaux à juger caché un vice qui aurait été autrement apparent.
Il revient à l'acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente. Le vice peut n'avoir existé qu'en germe, c'est-à-dire que les effets du vice peuvent se manifester après la vente pourvu que la cause soit antérieure à la vente. Cette condition permet d'éviter qu'un vendeur soit tenu responsable d'un mauvais usage par l'acheteur.
L'acheteur peut toutefois bénéficier d'une présomption de fait notamment s'il dénonce le vice tôt après la délivrance ou s'il prouve que le vice s'est manifesté peu après. Si le vendeur prétend plutôt que le vice est dû à un mauvais usage par l'acheteur, ce sera au vendeur de le démontrer.
L'acheteur peut toutefois bénéficier d'une présomption de fait notamment s'il dénonce le vice tôt après la délivrance ou s'il prouve que le vice s'est manifesté peu après. Si le vendeur prétend plutôt que le vice est dû à un mauvais usage par l'acheteur, ce sera au vendeur de le démontrer.
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Me Stéphane Pagé (avocat en droit immobilier)
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