Nouvelles règles hypothécaires: Flaherty a «visé trop haut»

Le ralentissement du marché immobilier observé depuis juillet pourrait n'être qu'un pâle aperçu des mois à venir, craint l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA).

Dans un rapport diffusé hier, le regroupement dénonce les mesures hypothécaires imposées en juillet dernier par le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty. Ces nouvelles règles incluent l'abolition de l'amortissement des prêts sur 30 ans, qui obtenait la faveur de plusieurs jeunes acheteurs.
«Le marché était déjà en train de ralentir avant ces mesures, et nous ne saurons probablement pas avant le printemps prochain quel sera leur plein impact», a déploré Jim Murphy, président de l'ACCHA, en entrevue à La Presse Affaires.
Les règles adoptées en juillet constituent le quatrième tour de vis depuis 2008 pour tenter de calmer le marché immobilier canadien. Ottawa avait déjà éliminé les amortissements de 40 et 35 ans, en plus d'imposer une mise de fonds minimale de 5% à l'achat d'une propriété.
Le président de l'ACCHA se dit en faveur de la plupart de ces mesures antérieures. Cependant, Jim Flaherty a carrément «visé trop haut» l'été dernier, plaide-t-il. «C'est l'effet cumulatif qui amène un ralentissement et qui touchera l'économie du Canada en entier.»


Premiers acheteurs pénalisés
Le nombre de transactions immobilières a chuté de 8% entre juillet et octobre, un recul que l'ACCHA attribue directement aux nouvelles règles. La baisse touche surtout les premiers acheteurs, qui sont nombreux à contracter un prêt à «ratio élevé», puisque leur mise de fonds est inférieure à 20% du prix de la propriété.
Selon l'ACCHA, 17% des hypothèques à ratio élevé contractées en 2010 ne pourraient plus être accordées aujourd'hui en raison des règles plus strictes. Un repli qui touche non seulement le segment des premiers acheteurs, mais qui se répercutera sur l'ensemble du marché immobilier, croit l'association.
Cette sortie publique de l'ACCHA - qui représente 12 500 courtiers hypothécaires - contraste avec l'opinion de bien des économistes. Ceux-ci saluent l'effet calmant des mesures d'Ottawa sur le marché immobilier, qui frisait la surchauffe dans certaines régions comme Toronto.
Le prix moyen des propriétés n'a pas reculé à l'échelle nationale, et plusieurs économistes s'attendent à un rééquilibrage du nombre de transactions après le vif recul des derniers mois. Déjà, plusieurs villes sont passées d'un marché favorisant les vendeurs - et donc de fortes hausses de prix - à un marché équilibré. C'est entre autres ce qui s'est produit à Montréal.
«Il semble que l'évasif atterrissage en douceur [du marché immobilier] soit en train de prendre forme», a souligné la semaine dernière Robert Kavcic, économiste chez BMO.
En somme, les mesures imposées par Jim Flaherty semblent avoir produit exactement l'effet recherché. Un constat que rejette le président de l'ACCHA.
Selon Jim Murphy, les Canadiens font preuve d'une autodiscipline accrue depuis un an dans la gestion de leurs prêts hypothécaires.
Ainsi, 79% des propriétaires ont opté pour une hypothèque à taux fixe, contre 66% dans les années précédentes, a-t-il noté. Et un tiers des emprunteurs ont réalisé des paiements accélérés sur leurs prêts. Autant d'éléments qui militent contre la dernière ronde de règles hypothécaires, dit-il.
Dans un courriel envoyé à La Presse Affaires, le ministre Flaherty a défendu ses plus récentes mesures. Il dit «suivre constamment le marché pour éviter les problèmes à long terme observés aux États-Unis et ailleurs». Il qualifie les mesures adoptées depuis 2008 de «prudentes et ciblées».


UN MARCHÉ MULTIMILLIARDAIRE
9,7 millions: Nombre de propriétaires au Canada
- 5,95 millions: Nombre de prêts hypothécaires
- 1190 milliards: Valeur estimée de toutes les hypothèques en vigueur au Canada
- 3,55%: Taux d'intérêt moyen des hypothèques, en baisse de 0,39% sur un an
- 3,24%: Taux moyen des hypothèques renouvelées depuis le début de 2012
- 600 000: Nombre de ménages qui ont utilisé la valeur nette de leur maison pour retirer de l'argent depuis un an
- 49 000$: Montant moyen des retraits réalisés



Source: ACCHA

Maxime Bergeron(LaPresse)
 http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201211/19/01-4595461-nouvelles-regles-hypothecaires-flaherty-a-vise-trop-haut.php

Vices cachés: vrai ou faux?

Illustration Alex Blouin, La Presse

 

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les vices cachés.

1. Un vice caché est un défaut de construction qui ne paraît pas.
VRAI
Pour qu'un vice soit qualifié de «caché», ce qui donne droit à un recours légal, il doit répondre à quatre conditions essentielles, suivant le Code civil du Québec.
Le vice doit être non apparent
> Il doit être grave, au point qu'il empêche l'usage du bien ou en diminue la valeur
> Il doit aussi exister au moment de la vente
> Et doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente
2. L'acheteur d'une maison a deux ans pour poursuivre le vendeur en justice.
FAUX
Un recours contre le vendeur est possible dans les trois ans suivant la découverte du vice caché (et non pas suivant l'achat de la maison).
3. Un vendeur qui ignore, en toute bonne foi, la présence d'un vice caché dans sa maison n'en est pas responsable.
FAUX
Son ignorance prouve au contraire qu'il était bien caché, ce vice. «On est responsable jusqu'à la fin de nos jours d'une maison qu'on a vendue», affirme l'ingénieur René Vincent (Centre d'inspection et d'expertise en bâtiment du Québec).
4. La première obligation de l'acheteur qui découvre un vice caché consiste à le dénoncer au vendeur, par écrit.
VRAI
Me Martin Janson conseille d'envoyer une lettre par courrier recommandé et par courriel. Si on ne reçoit pas d'accusé de réception, mieux vaut la faire livrer par huissier. «Il faut sans tarder faire part du problème au vendeur, insiste l'avocat. L'ancien propriétaire peut ainsi venir faire les constats qui s'imposent. Il a le droit de prendre en charge les réparations, toujours selon le Code civil du Québec. L'acheteur ne doit pas faire de travaux correctifs, afin de lui laisser ce droit.»
5. Le vendeur devra payer les réparations relatives au vice caché.
VRAI
«Si le vendeur ignore le vice, il en demeure responsable, mais pas des dommages causés par ce vice, explique Me Yves Tourangeau, du cabinet Guilbert Simard Tremblay, avocats. Par exemple, si le vendeur n'a jamais eu conscience qu'il manquait une rangée de bardeaux au toit, et que ce vice a entraîné des infiltrations d'eau subies par l'acheteur, le vendeur devra assumer la réparation de la toiture, mais pas les pertes de matériaux et la contamination relatives à ces infiltrations.» Si une réparation donne une plus-value au bâtiment, par exemple le remplacement d'une toiture de 10 ans par une toiture neuve, le juge en tient compte, afin que l'acheteur ne s'enrichisse pas aux dépens du vendeur: ce dernier ne paiera, par exemple, que la moitié du coût de la toiture neuve.
Dans le cas où le vendeur connaissait le vice et n'en a pas avisé l'acheteur, au moins verbalement, il devra payer pour la réparation et pour les dommages: meubles gâchés, perte de jouissance, etc.
6. Intenter une poursuite pour un vice caché coûte cher et prend du temps.
VRAI
Les frais d'avocat, qui varient de 125$ à 600$ l'heure, ne sont pas remboursables, et même le gagnant devra assumer les siens. «À Montréal, je ne vois pas comment on peut envisager de s'en tirer à moins de 10 000$ ou 15 000$ d'honoraires et trois ans de démarches, observe Me Yves Tourangeau. La situation se complique dès qu'il y a expertises et contre-expertises. On en a pour cinq ans. Toutefois, à l'extérieur de Montréal, c'est plus rapide.»
7. Il vaut mieux conclure une entente à l'amiable.
VRAI
Environ 90% des dossiers se règlent à l'amiable. On peut recourir à un service de médiation, en public ou en privé. Il existe aussi un service public nommé «conférence de règlement à l'amiable», où les parties se rencontrent devant un juge et cherchent un compromis. «Épuisez les possibilités de médiation avant de vous inscrire pour un procès, conseille Me Tourangeau, lui-même médiateur accrédité (par le Barreau). Car vous ne pourrez jamais récupérer les 15 000$ ou 20 000$ versés en honoraires d'avocat.»
8. La culture du cannabis est une cause fréquente de vice caché.
VRAI
Les maisons ne sont pas conçues pour gérer la forte humidité générée par la culture de la marijuana. Parfois, le vendeur a changé le gypse et le plancher, mais sans assécher et nettoyer convenablement la charpente, qui moisit et pourrit. À la Sûreté du Québec, l'opération Cisaille a démantelé, ces trois dernières années, environ 600 installations de culture de marijuana par année, sur son territoire, qui exclut les grandes villes. «Voilà celles que nous avons réussi à attraper, dit le Sergent Bruno Beaulieu. Qui sait combien il y en a d'autres? On en élimine, mais il en naît toujours de nouvelles.» Typiquement, les producteurs de marijuana préfèrent être locataires, dans des bungalows avec garage attenant et sous-sol non fini. Au moment de la revente, les producteurs sont en général introuvables... ou insolvables.


source:  http://maison.lapresse.ca/habitation/201211/19/01-4595430-vices-caches-vrai-ou-faux.php