Voici une liste non exhaustive de tests complémentaires à effectuer au moment de l’achat d’une propriété, ou encore pour vérifier la source d’un problème apparu après l’achat d’un bâtiment.
Après des mois de recherche, de visites et d’offres d’achat, voilà que vous croyez avoir enfin déniché la perle rare. Vous êtes tout fébrile et excité à l’idée de mettre la main sur un immeuble qui vous permettra de réaliser des milliers de dollars de profit, à l’achat, en plus de vous enrichir de plusieurs milliers de dollars annuellement.
Mais attention! demeurez vigilant, car vous achetez avant tout un immeuble susceptible de poser divers problèmes physiques qui pourraient affecter vos rendements théoriques calculés avant l’achat. Ces anomalies ne sont pas toujours apparentes et requièrent souvent une enquête plus poussée pour pouvoir être détectées.
Une bonne inspection de bâtiment, par un expert en bâtiment, permet de déceler la plupart des anomalies d’un immeuble. Mais elle risque de s’avérer insuffisante. Il se pourrait fort bien que d’autres tests soient requis pour compléter le processus de vérification diligente et d’inspection du bâtiment. Voici une liste non exhaustive de tests complémentaires fort utiles au moment de l’achat d’une propriété, ou encore lorsque vous désirez vérifier la source d’un problème une fois un immeuble acquis.
Malgré toutes vos précautions, il est possible que certains éléments aient échappé à vos experts en bâtiment et que vous vous retrouviez en présence de vices cachés. Ce n’est jamais souhaitable, mais c’est une réalité à laquelle tout investisseur immobilier doit faire face. C’est pourquoi il est important d’être des plus vigilant.
1. Test de pyrite
Tout d’abord, précisions ce qu’est la pyrite. Il s’agit en fait d’un oxyde de fer que l’on trouve dans la pierre de remblai qui se situe sous les dalles de béton d’un sous-sol ou d’un garage. Au contact de l’eau ou de l’humidité, cette pierre risque de gonfler et de soulever les dalles, causant des dommages parfois onéreux. Il n’est pas rare de voir des réparations requises de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers de dollars.
Coût approximatif du test: de 350 à 500 $
2. Test de fumée
Voici un test peu connu et peu utilisé au moment de l’achat d’un immeuble, mais qui pourrait être fort utile une fois l’immeuble acquis. Ce type de test permet de déceler très efficacement des fuites dans un système d’évacuation des eaux. Il consiste essentiellement à introduire de la fumée dans tout le système d’évacuation des eaux et à observer par la suite l’endroit ou les endroits par lesquels de la fumée s’échappe. Ce test est, la plupart du temps, offert par les exterminateurs. Informez-vous de leurs services.
Coût approximatif du test: de 250 à 350 $
3. Test environnemental de phase 1
L’évaluation environnementale de site de phase 1 est utilisée pour établir l’historique environnemental d’une propriété. Son objectif est de vérifier si les activités sur un site et aux alentours risquent, ou ont risqué dans le passé, de causer une contamination des sols et de l’eau souterraine de la propriété à l’étude. Cette évaluation est exigée par les institutions financières avant l’émission d’un prêt hypothécaire impliquant un bâtiment résidentiel multi-logements, ou usage commercial ou industriel. Imaginez un instant que soyez sur le point d’acheter une propriété située à quelques pas d’une ancienne station-service ayant opéré des décennies plus tôt. Comment seriez-vous en mesure de le savoir? Eh bien! ce test permettrait de découvrir l’existence de cette ancienne station-service.
Coût approximatif du test: de 800 à 1500 $
4. Test environnemental de phase 2
L’évaluation environnementale de site de phase 2, aussi appelée «caractérisation environnementale préliminaire», est nécessaire lorsque l’évaluation environnementale de site de phase 1 a révélé des signes de contamination réelle ou potentielle risquant d’affecter la qualité environnementale du site à l’étude. Les évaluateurs échantillonnent et caractérisent les sols ou les eaux souterraines aux endroits prédéterminés et soumettent les échantillons à des analyses de laboratoire dans le but de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants dans des concentrations supérieures à celles qui sont permises.
Coût approximatif du test: de 5 000 à 10 000 $
5. Test de radon
Le radon est issu d’uranium contenu dans le sol qui, avec le temps, s’est gazéifié et s’est infiltré à l’intérieur du bâtiment, notamment par des fissures présentes dans les dalles de béton et les murs de fondation. Étant incolore, invisible et inodore, sa détection ne peut se faire qu’avec des appareils conçus à cet effet. Soyez vigilant, car vous pourriez vous retrouver avec des problèmes pulmonaires si vous êtes exposé à du radon durant une longue période.
Coût approximatif du test: de 50 à 100 $
7. Test de caméra
Voici un test très utile lorsque vient le temps de vérifier si le drain français de pourtour de semelle des fondations est bouché ou non. Imaginez un instant les dégâts d’eau potentiels causés par des racines qui se seraient introduites dans le drain français! En cas de doute, faites vérifier!
Coût approximatif du test: de 500 à 1000 $
8. Test de qualité de l'air ambiant
La qualité de l’air intérieur d’un bâtiment est très importante, car nous passons de nombreuses heures à travailler, à étudier, à se détendre ou à recevoir des services à l’intérieur. Il est donc important de s’assurer que l’air qu’on respire respecte les normes et les recommandations établies.
Plusieurs contaminants extérieurs (comme le smog, la pollution et le pollen) ou intérieurs (comme les micro-organismes, la poussière, les produits chimiques) peuvent affecter les occupants d’un bâtiment. Au cours de vos visites des lieux, portez une attention particulière aux odeurs, plus particulièrement dans les sous-sols. La qualité de l’air qui s’y trouve est souvent mauvaise.
Coût approximatif du test: de 400 à 600 $
L'inspection en bâtiment n'est pas toujours suffisante
Comme vous pouvez le constater, la vérification de la qualité physique d’un immeuble ne se limite pas à une inspection du bâtiment. Tous ces tests possibles doivent être pris en considération au moment de dresser un scénario pessimiste d’une analyse de rentabilité. Puisque cette dernière est déterminée par le déboursé total effectué, vous conviendrez avec moi que, advenant des frais supplémentaires de l’ordre de plusieurs milliers de dollars, votre rendement serait diminué de beaucoup.
Pour éviter cela, que diriez-vous, au moment des négociations avec le vendeur, de tenter de vous faire rembourser une partie ou la totalité de ces frais?
Bonne négociation et, surtout, bonne vérification diligente!
Note sur l’auteur de cet article:
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Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
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