Nos marchés ne s’effondreront pas comme aux États-Unis, et voici pourquoi !

nov 30, 2012

Par David Larock

Dave Larock

Statistique Canada a modifié récemment sa méthode de calcul et d’évaluation des principales données économiques pour l’adapter aux normes comptables internationales. Le résultat ne s’est pas fait attendre : le ration de la dette au revenu de la moyenne des ménages canadiens a littéralement bondi, passant de 11 pourcent à 163 pour cent (un record historique), du jour au lendemain.

Ce résultat a généré d’innombrables commentaires sur le fait que le niveau « vertigineux » de la dette au revenu des ménages canadiens serait dorénavant supérieur à celui des ménages américains, au plus fort de la bulle immobilière. Cette situation est peut-être vraie, techniquement, mais elle est en même temps totalement fausse.

Il faut tenir compte du fait que la méthode de calcul normalisée pour ce ratio se base sur le revenu après impôt, ce qui fausse justement la comparaison car les impôts personnels des Canadiens couvrent les coûts de santé, ce qui n’est pas le cas pour les Américains. (Pour mettre les choses en perspective, et selon des recherches que j’ai effectuées sur le sujet, l’Américain moyen dépense entre 10 et 20 pour cent de son revenu après impôt pour couvrir des coûts reliés à la santé).

Même si cela semble devenu chose courante de prédire que le Canada se dirige vers un krach immobilier du même type qu’aux États-Unis, la plupart des économistes s’entendent pour dire que c’est fort improbable et ils s’appuient sur plusieurs données crédibles pour appuyer leurs dires.
En langage clair, je crois aussi que le niveau d’endettement des ménages est trop élevé, et c’est la raison pour laquelle je n’ai jamais cessé, personnellement, d’appuyer les démarches du gouvernement fédéral en vue de mieux contrôler le niveau d’emprunt, en modifiant notamment les politiques et les règlements sur les prêts hypothécaires de la SCHL et du BSIF. Mais je suis loin de croire que notre niveau d’endettement se mettra spontanément à flamber.

Avant de commencer à engranger vos boîtes de conserve de soupe ou de déclencher vos extincteurs, prenez le temps de lire quelques-uns des plus récents commentaires d’experts que j’ai lus dernièrement, sur le sujet :

Un rapport des économistes du Groupe financier BMO, publié en janvier dernier, souligne les lacunes liées au fait d’utiliser le revenu après impôt pour comparer les niveaux d’endettement entre les Canadiens et les Américains. Ils affirment qu’il est plus juste de comparer des pommes avec des pommes en utilisant un ratio d’endettement basé sur le revenu brut. En utilisant cette nouvelle méthode, Sal Guatieri, lui-même économiste du Groupe financier BMO, a affirmé récemment que le ratio d’endettement basé sur le revenu brut des Canadiens (121 pour cent) se situait toujours bien en dessous des niveaux actuels (146 pourcent) et du sommet (166 pour cent) atteint par les Américains. La comparaison soutenue dans ce rapport se distingue nettement de celle, plus populaire, brandie et véhiculée par la plupart des grands médias.

David Rosenberg, un économiste canadien bien connu, a écrit récemment que le ratio des mises en chantier, dans la société civile, « n’est pas tellement loin de la moyenne des 10 dernières années, alors qu’aux États-Unis, il se situait au delà des 25 pour cent de la moyenne à long terme, au plus fort de la pointe de l’année 2006-2007 ». En d’autres termes, le Canada n’a pas connu ce type de poussée spéculative d’investissements/emprunts que les États-Unis ont connue, dans les derniers moments de la bulle immobilière.

Benjamin Tal, économiste à la banque CIBC, soulignait récemment que la croissance actuelle de l’endettement général des ménages canadiens s’avère être la plus lente des 10 dernières années, alors que les niveaux d’endettement des consommateurs diminuent pour la première fois en 20 ans. Cela indique une certaine tendance dans la bonne direction.

Dans un autre rapport, Benjamin Tal souligne que l’effondrement des prix des maisons américaines a été beaucoup plus considérable dans les villes où les niveaux d’hypothèques à risque étaient au dessus de la moyenne, là où les prix ont été corrigés jusqu’à hauteur de 40 %. C’est plus que le double de la baisse moyenne subie dans les villes américaines où les niveaux de prêts hypothécaires à risque se situaient sous la moyenne.

« En éliminant les prêts à risque du marché hypothécaire américain, l’atterrissage se serait effectué beaucoup plus en douceur, plutôt que de vivre la plus importante débâcle qu’ils ont connue depuis la Grande Dépression ». En comparaison, les prêts à risque, au Canada, n’atteignent que sept pour cent de la dette hypothécaire totale, alors qu’au plus fort de la crise et juste avant l’effondrement, ils frôlaient les 25 pour cent aux États-Unis.

En un mot : je suis beaucoup plus préoccupé par les très faibles taux d’intérêt qui contribuent à élever le niveau d’endettement des ménages à des niveaux records. Je réfute tout de même l’énoncé qui dit que nous nous sommes précipités, par dessus la falaise, dans un gouffre financier, et que nous sommes actuellement en chute libre, en attendant de toucher le sol.

David Larock est un planificateur hypothécaire indépendant et un expert de l’industrie qui offre des services spécialisés aux clients qui achètent une propriété, qui refinancent ou renouvellent leur hypothèque. Ses chroniques sont publiées hebdomadairement sur son blogue. www.integratedmorgageplanners.com/blob. 


Source:  http://www.remenligne.com/?p=1010

Nouvelles règles hypothécaires: Flaherty a «visé trop haut»

Le ralentissement du marché immobilier observé depuis juillet pourrait n'être qu'un pâle aperçu des mois à venir, craint l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA).

Dans un rapport diffusé hier, le regroupement dénonce les mesures hypothécaires imposées en juillet dernier par le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty. Ces nouvelles règles incluent l'abolition de l'amortissement des prêts sur 30 ans, qui obtenait la faveur de plusieurs jeunes acheteurs.
«Le marché était déjà en train de ralentir avant ces mesures, et nous ne saurons probablement pas avant le printemps prochain quel sera leur plein impact», a déploré Jim Murphy, président de l'ACCHA, en entrevue à La Presse Affaires.
Les règles adoptées en juillet constituent le quatrième tour de vis depuis 2008 pour tenter de calmer le marché immobilier canadien. Ottawa avait déjà éliminé les amortissements de 40 et 35 ans, en plus d'imposer une mise de fonds minimale de 5% à l'achat d'une propriété.
Le président de l'ACCHA se dit en faveur de la plupart de ces mesures antérieures. Cependant, Jim Flaherty a carrément «visé trop haut» l'été dernier, plaide-t-il. «C'est l'effet cumulatif qui amène un ralentissement et qui touchera l'économie du Canada en entier.»


Premiers acheteurs pénalisés
Le nombre de transactions immobilières a chuté de 8% entre juillet et octobre, un recul que l'ACCHA attribue directement aux nouvelles règles. La baisse touche surtout les premiers acheteurs, qui sont nombreux à contracter un prêt à «ratio élevé», puisque leur mise de fonds est inférieure à 20% du prix de la propriété.
Selon l'ACCHA, 17% des hypothèques à ratio élevé contractées en 2010 ne pourraient plus être accordées aujourd'hui en raison des règles plus strictes. Un repli qui touche non seulement le segment des premiers acheteurs, mais qui se répercutera sur l'ensemble du marché immobilier, croit l'association.
Cette sortie publique de l'ACCHA - qui représente 12 500 courtiers hypothécaires - contraste avec l'opinion de bien des économistes. Ceux-ci saluent l'effet calmant des mesures d'Ottawa sur le marché immobilier, qui frisait la surchauffe dans certaines régions comme Toronto.
Le prix moyen des propriétés n'a pas reculé à l'échelle nationale, et plusieurs économistes s'attendent à un rééquilibrage du nombre de transactions après le vif recul des derniers mois. Déjà, plusieurs villes sont passées d'un marché favorisant les vendeurs - et donc de fortes hausses de prix - à un marché équilibré. C'est entre autres ce qui s'est produit à Montréal.
«Il semble que l'évasif atterrissage en douceur [du marché immobilier] soit en train de prendre forme», a souligné la semaine dernière Robert Kavcic, économiste chez BMO.
En somme, les mesures imposées par Jim Flaherty semblent avoir produit exactement l'effet recherché. Un constat que rejette le président de l'ACCHA.
Selon Jim Murphy, les Canadiens font preuve d'une autodiscipline accrue depuis un an dans la gestion de leurs prêts hypothécaires.
Ainsi, 79% des propriétaires ont opté pour une hypothèque à taux fixe, contre 66% dans les années précédentes, a-t-il noté. Et un tiers des emprunteurs ont réalisé des paiements accélérés sur leurs prêts. Autant d'éléments qui militent contre la dernière ronde de règles hypothécaires, dit-il.
Dans un courriel envoyé à La Presse Affaires, le ministre Flaherty a défendu ses plus récentes mesures. Il dit «suivre constamment le marché pour éviter les problèmes à long terme observés aux États-Unis et ailleurs». Il qualifie les mesures adoptées depuis 2008 de «prudentes et ciblées».


UN MARCHÉ MULTIMILLIARDAIRE
9,7 millions: Nombre de propriétaires au Canada
- 5,95 millions: Nombre de prêts hypothécaires
- 1190 milliards: Valeur estimée de toutes les hypothèques en vigueur au Canada
- 3,55%: Taux d'intérêt moyen des hypothèques, en baisse de 0,39% sur un an
- 3,24%: Taux moyen des hypothèques renouvelées depuis le début de 2012
- 600 000: Nombre de ménages qui ont utilisé la valeur nette de leur maison pour retirer de l'argent depuis un an
- 49 000$: Montant moyen des retraits réalisés



Source: ACCHA

Maxime Bergeron(LaPresse)
 http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201211/19/01-4595461-nouvelles-regles-hypothecaires-flaherty-a-vise-trop-haut.php

Vices cachés: vrai ou faux?

Illustration Alex Blouin, La Presse

 

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les vices cachés.

1. Un vice caché est un défaut de construction qui ne paraît pas.
VRAI
Pour qu'un vice soit qualifié de «caché», ce qui donne droit à un recours légal, il doit répondre à quatre conditions essentielles, suivant le Code civil du Québec.
Le vice doit être non apparent
> Il doit être grave, au point qu'il empêche l'usage du bien ou en diminue la valeur
> Il doit aussi exister au moment de la vente
> Et doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente
2. L'acheteur d'une maison a deux ans pour poursuivre le vendeur en justice.
FAUX
Un recours contre le vendeur est possible dans les trois ans suivant la découverte du vice caché (et non pas suivant l'achat de la maison).
3. Un vendeur qui ignore, en toute bonne foi, la présence d'un vice caché dans sa maison n'en est pas responsable.
FAUX
Son ignorance prouve au contraire qu'il était bien caché, ce vice. «On est responsable jusqu'à la fin de nos jours d'une maison qu'on a vendue», affirme l'ingénieur René Vincent (Centre d'inspection et d'expertise en bâtiment du Québec).
4. La première obligation de l'acheteur qui découvre un vice caché consiste à le dénoncer au vendeur, par écrit.
VRAI
Me Martin Janson conseille d'envoyer une lettre par courrier recommandé et par courriel. Si on ne reçoit pas d'accusé de réception, mieux vaut la faire livrer par huissier. «Il faut sans tarder faire part du problème au vendeur, insiste l'avocat. L'ancien propriétaire peut ainsi venir faire les constats qui s'imposent. Il a le droit de prendre en charge les réparations, toujours selon le Code civil du Québec. L'acheteur ne doit pas faire de travaux correctifs, afin de lui laisser ce droit.»
5. Le vendeur devra payer les réparations relatives au vice caché.
VRAI
«Si le vendeur ignore le vice, il en demeure responsable, mais pas des dommages causés par ce vice, explique Me Yves Tourangeau, du cabinet Guilbert Simard Tremblay, avocats. Par exemple, si le vendeur n'a jamais eu conscience qu'il manquait une rangée de bardeaux au toit, et que ce vice a entraîné des infiltrations d'eau subies par l'acheteur, le vendeur devra assumer la réparation de la toiture, mais pas les pertes de matériaux et la contamination relatives à ces infiltrations.» Si une réparation donne une plus-value au bâtiment, par exemple le remplacement d'une toiture de 10 ans par une toiture neuve, le juge en tient compte, afin que l'acheteur ne s'enrichisse pas aux dépens du vendeur: ce dernier ne paiera, par exemple, que la moitié du coût de la toiture neuve.
Dans le cas où le vendeur connaissait le vice et n'en a pas avisé l'acheteur, au moins verbalement, il devra payer pour la réparation et pour les dommages: meubles gâchés, perte de jouissance, etc.
6. Intenter une poursuite pour un vice caché coûte cher et prend du temps.
VRAI
Les frais d'avocat, qui varient de 125$ à 600$ l'heure, ne sont pas remboursables, et même le gagnant devra assumer les siens. «À Montréal, je ne vois pas comment on peut envisager de s'en tirer à moins de 10 000$ ou 15 000$ d'honoraires et trois ans de démarches, observe Me Yves Tourangeau. La situation se complique dès qu'il y a expertises et contre-expertises. On en a pour cinq ans. Toutefois, à l'extérieur de Montréal, c'est plus rapide.»
7. Il vaut mieux conclure une entente à l'amiable.
VRAI
Environ 90% des dossiers se règlent à l'amiable. On peut recourir à un service de médiation, en public ou en privé. Il existe aussi un service public nommé «conférence de règlement à l'amiable», où les parties se rencontrent devant un juge et cherchent un compromis. «Épuisez les possibilités de médiation avant de vous inscrire pour un procès, conseille Me Tourangeau, lui-même médiateur accrédité (par le Barreau). Car vous ne pourrez jamais récupérer les 15 000$ ou 20 000$ versés en honoraires d'avocat.»
8. La culture du cannabis est une cause fréquente de vice caché.
VRAI
Les maisons ne sont pas conçues pour gérer la forte humidité générée par la culture de la marijuana. Parfois, le vendeur a changé le gypse et le plancher, mais sans assécher et nettoyer convenablement la charpente, qui moisit et pourrit. À la Sûreté du Québec, l'opération Cisaille a démantelé, ces trois dernières années, environ 600 installations de culture de marijuana par année, sur son territoire, qui exclut les grandes villes. «Voilà celles que nous avons réussi à attraper, dit le Sergent Bruno Beaulieu. Qui sait combien il y en a d'autres? On en élimine, mais il en naît toujours de nouvelles.» Typiquement, les producteurs de marijuana préfèrent être locataires, dans des bungalows avec garage attenant et sous-sol non fini. Au moment de la revente, les producteurs sont en général introuvables... ou insolvables.


source:  http://maison.lapresse.ca/habitation/201211/19/01-4595430-vices-caches-vrai-ou-faux.php

Immobilier : pas d'effondrement en vue au Canada

25.10.2012 - 10:50 - Jean-François Parent

Les Américains recommencent à sourire, il n'y aura pas de krash immobilier au Canada et le fléchissement de la croissance chinoise ne constitue pas un problème, selon Benjamin Tal, directeur général et économiste en chef adjoint à la banque CIBC. 

De passage à Montréal à l'invitation d'Investissements Renaissance, filiale de fonds communs de la CIBC, l'économiste est en outre d'avis que la zone euro est à éviter pour l'instant. « Je ne crois pas cependant que l'euro disparaîtra ; l'Allemagne en a trop besoin pour le moment », dit-il.

Dans l'immédiat cependant, il ne prévoit pas de problèmes particuliers dans l'immobilier canadien.
« Il y a surchauffe, notamment au Québec, où les prix de l'immobilier, relativement au revenu disponible, à la démographie et aux taux d'intérêts sont beaucoup trop élevés, remarque Benjamin Tal.

« Cependant, la qualité du crédit des ménages est supérieure à celle des Américains. » Dans l'immobilier résidentiel, le quart des ménages américains est constitué de propriétaires en difficulté, par rapport à 4,5 % au Canada.

« On remarque aussi que le resserrement de la réglementation quant aux marchés hypothécaires portent fruit. »
Bref, le ralentissement observé au Canada ne devrait pas causer problème.

Immobilier
Les signaux en provenance du marché immobilier américain laisse penser que le ciel de nos voisins du Sud s'éclaircit. « Le marché comporte plus d'acheteurs que de vendeurs, tandis que proportion de ventes de propriétaires en difficulté » est en chute libre, observe-t-il.

Dans les douze mois se terminant en mai 2012, la proportion des « ventes de feu » est passé de 40 % des reventes immobilières à 25 %, avec une tendance à la baisse. 
En outre, le nombre d'acquéreur a pratiquement doublé depuis 2008, alors que les vendeurs diminuent peu à peu.

 « On remarque aussi que le crédit s'améliore ; le pourcentage des prêts à la consommation en souffrance diminue, et la cote de crédit des Américains atteint des records. »
Cela augure bien pour le bois d'œuvre canadien, qui pourrait bénéficier d'une recrudescence des mises en chantier américaine.

Les marchés
La Chine, à qui on prévoit une croissance du PIB de 7 %, reste une locomotive importante. « C'est vrai que c'est moins que 9 et 10 %, mais ces taux affichés il y a quelques années ont fait grossir l'économie », dit-il, estimant que les 7 % d'aujourd'hui correspondent aux 9 % d'hier.

Source:  http://www.finance-investissement.com/nouvelles/economie-marches/immobilier-pas-d-effondrement-en-vue-au-canada/a/44370

Immobilier : la démographie soutiendra le marché au Québec

Les taux d’emprunt avantageux et la conjoncture démographique favorable continueront de stimuler la construction résidentielle en 2012 et en 2013 au Canada et au Québec.

Voilà ce qu’affirme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans ses perspectives 2012-2013 du marché  de l’habitation.

Cette bonne nouvelle s’accompagne toutefois d’une nuance : la configuration du marché changera dans les années à venir. En effet, « l’afflux net soutenu de migrants dans la province aura encore une incidence favorable sur les marchés des logements locatifs et de la revente, mais le nombre de migrants devrait rester stable au cours des prochaines années, car on s’attend à ce que les cibles d’immigration restent à peu près inchangées ».

En outre, dit la SCHL, le vieillissement de la population aura un « effet grandissant » sur la dynamique du marché de l’habitation au Québec, car les ménages qui avancent en âge devraient se mettre à la recherche d’un nouveau logement susceptible de répondre à leurs besoins changeants.

Ce changement de comportement est-il en train de s’enraciner? Toujours est-il que la SCHL constate une forte baisse des mises en chantier de maisons individuelles. Ce recul s’explique par le ralentissement de la croissance de l’emploi en 2011, la détente du marché de la revente et la tendance qui continue de favoriser les logements collectifs.

Même si l’on s’attend à une lente reprise au cours des deux prochaines années, le nombre total de mises en chantier de maisons individuelles s’établira à 15 700 en 2012, pour reculer à 15 000 en 2013. La popularité croissante des logements collectifs, type d’habitation relativement abordable, et la tendance à la densification résidentielle modéreront l’activité dans le segment des maisons individuelles à l’avenir.

Après avoir été très fortes en 2011 (31 833 unités), les mises en chantier de logements collectifs retrouveront en 2012 et 2013 un rythme plus susceptible de se maintenir, constate la SCHL. Les mises en chantier dans ce segment devraient se chiffrer à 29 700 cette année et à 27 100 l’année suivante.

Source:  http://www.conseiller.ca/nouvelles/immobilier-la-demographie-soutiendra-le-marche-au-quebec-37090

Les taux hypothécaires dans un creux

Le jeudi 2 août 2012

Simon Lord
Argent
Les taux hypothécaires à cinq ans viennent de tomber sous la barre psychologique des 3%, mais les banques n'en parlent pas trop fort, inquiètes de voir leurs profits s'éroder. Une faible demande et des taux obligataires en baisse expliquent cette aubaine.

Les taux hypothécaires dans un creux Photo : Agence QMI

 

« Le marché du prêt hypothécaire est au point mort. Malgré un taux spectaculaire, nos activités sont dix fois moins importantes qu'en période forte », illustre Hugo Leroux, président de l'agence hypothécaire Hypotheca.
C'est que la période de trente jours débutant à la mi-juillet est le moins occupé de l'année. Avec les vacances et le beau temps, beaucoup de gens ont la tête à la mer plutôt dans leurs finances. Plusieurs viennent aussi de renouveler leur prêt.
« Beaucoup de Québécois renouvellent leur hypothèque, ou en contractent une, au premier juillet ou peu avant, puisque c'est la date provinciale des déménagements », explique M. Leroux.
Le manque de vigueur dans le marché explique qu'aucune institution financière ne fasse de publicité notable afin d'informer les consommateurs des bas prix offerts. « Ça ne sert à rien, il n'y a pas de clients. C'est comme essayer de vendre des cotons ouatés pendant la canicule », lance Hugo Leroux.
Desjardins dit pour sa part ne jamais faire de la publicité sur ses taux. « Les consommateurs sont bien informés et visitent notre site », dit Francine Blackburn, porte-parole de l'institution.
Kelvin Mangaroo, président Ratesupermaket.ca estime que les institutions financières « attendent de voir si la baisse des taux aura un impact significatif sur leurs profits avant de lancer une campagne de publicité ».

Le président danse le Twist

Plusieurs sites web canadiens recensent les taux hypothécaires qui sont réellement en vigueur dans le marché, comme Ratesupermarket.ca ou Monstermortgage.ca. Selon leurs données, les taux fixes fermés à cinq ans oscillent actuellement en moyenne autour de 2,99% au Québec, contre 2,88% au Canada anglais.
Plusieurs banques affichent pourtant encore leurs taux fixes à cinq ans à 5,24%. Certaines ont des promotions qui offrent jusqu'à 3,99% ou 2,99%, selon les conditions.
Les taux étaient environ à ce niveau au début du printemps, rappelle Hugo Leroux. Ils avaient progressé de 0,10% ou 0,20%, pour ensuite retrouver leur niveau initial, il y a quelques semaines.
Le recul des taux est lié en partie à l'Opération Twist, lancée il y a plusieurs semaines par la banque centrale américaine. Celle-ci visait à remplacer des obligations à court terme qu'elle détenait par d'autres à plus long terme, faisant augmenter le prix de ces dernières et diminuer le taux d'intérêt à plus long terme.
« Par ailleurs, les incertitudes économiques mondiales poussent les gens à investir dans les obligations canadiennes, perçues comme un refuge. Cela contribue aussi à la baisse des taux obligataires », dit Kelvin Mangaroo.
Les taux sur les obligations ont un impact important sur le marché hypothécaire. Les deux varient généralement en parallèle.

Une offre à durée limitée

Si les taux restent faibles jusqu'en septembre, l'activité reprendra, estime M. Leroux. Mais pour éviter de prendre une chance, les gens intéressés à acheter une maison au cours de l'automne devraient avoir recours à la préautorisation hypothécaire, suggère-t-il.
Il est ainsi possible de poursuivre son magasinage tout en ayant un taux hypothécaire gelé pour une période allant jusqu'à six mois, dit-il.


Source:  http://argent.canoe.ca/lca/affaires/canada/archives/2012/08/taux-hypothecaire-creux.html

Immobilier: le prix des maisons grimpe encore

Olivier Schmouker . les affaires.com . 25-07-2012 (modifié le 25-07-2012 à 11:25)

Les maisons sont de plus en plus prisées au Canada. Photo : Bloomberg.

Le prix des maisons ne cesse de grimper à l'échelle du Canada. L’Indice composite de prix des maisons Teranet-Banque Nationale a en effet gagné 5,4% en juin en progression annuelle et 1,2% en progression mensuelle, à 154,21 points. Il accuse toutefois un petit ralentissement par rapport au moi de mai, où il avait été de +5,8% sur une base annuelle.

Cela étant, il y a une grande disparité dans l'évolution des prix des résidences unifamiliales au Canada. Seules deux régions étaient en juin au-dessus de la moyenne nationale : Toronto (+9,5%) et Winnipeg (+7,8%). Au Québec, l'Indice a crû de 4,4% à Montréal, de 4% à Ottawa-Gatineau et de 3,2% à Québec.

Sur une base désaisonnalisée, l’Indice a progressé au Canada de 0,3% d’un mois à l’autre en juin. Les augmentations de prix mensuelles ont dépassé la moyenne nationale à Calgary (+1%), à Winnipeg (+0,9%), à Edmonton (+0,7%) et à Halifax (+0,6%). Les prix ont progressé à Toronto et Montréal (+0,3% pour les deux) et à Québec (+0,1%). Ils ont stagné à Ottawa-Gatineau.

«Au premier semestre, l’Indice composé désaisonnalisé a augmenté de façon surprenante, de 5,9% sur une base annualisée. Mais il le devait surtout à deux marchés, celui de Toronto, puis, plus tard, celui de Calgary. Sans ces deux marchés, l’évolution des prix est plus modeste et conforme à un marché national de la revente de maisons équilibré», dit Marc Pinsonneault, économiste principal, du Groupe économie et stratégie de la Banque Nationale.

Et de souligner : «Les récentes tensions sur les prix du marché de l’immobilier résidentiel canadien provenaient donc de deux régions métropolitaines dont les conditions ne sont pas représentatives du marché national».


Source: Journal les affaires:  http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/immobilier-le-prix-des-maisons-grimpe-encore-/546884

Un avocat gratuitement ?

Contactez GRATUITEMENT un avocat en droit immobilier !

Me Stéphane A.Pagé, qui est-il ? 

Me Pagé, plaide devant les tribunaux depuis13 ans. Il concentre sa pratique dans le domaine du litige immobilier et commercial. Il conseille et représente les principaux intervenants du domaine immobilier dans des litiges à l'égard des transactions immobilières, des baux commerciaux, de l'environnement, des vices cachés et des contrats.

Il est associé au cabinet Fondé à Québec en 1987, Bouchard Pagé Tremblay, avocats.

Chez Bouchard Pagé Tremblay, l'engagement et l'implication, valeurs fondamentales d'équipe, sont des priorités. En plus de leurs activités professionnelles, plusieurs d'entre eux oeuvrent au sein de conseils d'administration, enseignent dans des collèges et universités en plus d'offrir des formations et des conférences reliées à leurs champs de pratique. Ils comptent également des avocats qui mettent leur expérience juridique au profit de nouveaux entrepreneurs, de commissions scolaires, de fondations hospitalières et d'organismes à but non lucratif.

Faites l'expérience de véritables partenaires.
Bouchard Pagé Tremblay avocats... La force d'une équipe !

Vous désirez vendre seul ?

Communiquez avec Me Stéphane A.Pagé, Avocat.

GRATUITEMENT sur la ligne sans frais 1-855-768 6667

Il vous donnera l'heure juste sur les cauchemars auxquels vous vous exposez...

Vous avez seulement des questions juridique contactez-le pour une consultation téléphonique GRATUITE 1-855-768-6667 

stephanepage@bptavocats.com

Source: Stéphane A.Pagé (avocat)

http://www.facebook.com/pages/St%C3%A9phane-A-Pag%C3%A9-avocat/209241915818274

Vendre en été, est-ce une bonne idée ?

Plusieurs clients me demandent, régulièrement, est-ce un bon temps pour la vente de ma maison en été ?

Premièrement, il est important de mentionner que la majorité des clients sont en vacances durant l'été, vous même vous l'êtes possiblement et ainsi que les courtiers immobiliers. Pour cette raison, il y a moins d'achalandage et d'action sur votre propriété. (Mais ce n'est pas le temps de vous laisser au découragement)

Car il en demeure pas moins que l'été montre votre propriété sous son meilleur jour, avec son paysagement, ses fleurs, les heures d’ensoleillement, n'est-ce pas ? Également, étant donné la longueur des journées il y a plus de possibilités de visite, plus tard en fin de journée.

Donc en résumé, je crois toujours que le meilleur temps pour vendre une propriété est l'automne, l'hiver et printemps, d'environ septembre à mai... Mais attention, ne mettez pas votre propriété en vente en octobre, débuté la mise en marché immédiatement fin août début septembre, afin de ne rater aucun acheteur potentiel.

Alors, si vous désirez avoir une estimation de la valeur marchande de votre propriété, et connaître mon programme de mise en marché à 2%, communiquez avec moi.

Ronald Péloquin
Courtrier Immobilier
450-204-3636
info@ronaldpeloquin.com
www.ronaldpeloquin.com

Appuyer la stabilité à long terme du marché canadien du logement

Fiche d’information : Appuyer la stabilité à long terme du marché canadien du logement

Assurance hypothécaire
L’assurance hypothécaire (également appelée assurance-prêt hypothécaire) est un mécanisme de gestion du risque de crédit qui protège les prêteurs contre les pertes sur prêts hypothécaires. Si un emprunteur ne rembourse pas un tel prêt, et si le produit de la forclusion de la propriété est insuffisant pour couvrir la perte qui en résulte, le prêteur soumet une demande d’indemnité à l’assureur afin de recouvrer le montant de la perte.
La loi exige que les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale souscrivent une assurance hypothécaire au titre des prêts lorsque l’acheteur d’une habitation a effectué un versement initial inférieur à 20 % du prix d’achat (on parle dans ce cas d’un ratio prêt-valeur élevé). L’acheteur de l’habitation paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement.
Au Canada, le gouvernement garantit les prêts hypothécaires résidentiels assurés. Il est responsable des obligations de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en sa qualité de société d’État mandataire. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs sous réserve d’une franchise correspondant à 10 % du montant initial du principal du prêt.
Depuis 2008, le gouvernement a pris des mesures de portée modérée pour raffermir les normes minimales applicables aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, notamment :

• l’exigence d’un versement initial minimal de 5 % dans le cas des immeubles occupés par le nouveau propriétaire et de 20 % dans le cas des immeubles achetés à des fins de spéculation;
• l’établissement d’une période maximale d’amortissement de 30 ans;
• la réduction du montant maximal pouvant être emprunté lors du refinancement d’une hypothèque, qui est passé à 85 % de la valeur de l’habitation;
• l’exigence que les emprunteurs soient admissibles à un prêt hypothécaire du même montant, d’une durée de 5 ans et à taux d’intérêt fixe, même s’ils optent pour un prêt à taux plus faible et de moindre durée;
• l’élimination de la garantie d’assurance offerte par le gouvernement dans le cas des marges de crédit hypothécaires.

Ces normes s’appliquent aux prêts hypothécaires sur des immeubles résidentiels de quatre logements ou moins. Elles ne visent pas les immeubles de cinq logements ou plus.

Mesures annoncées aujourd’hui

Le gouvernement a annoncé aujourd’hui de nouveaux changements aux normes qui régissent les prêts hypothécaires assurés qu’il garantit. Ces mesures s’appliqueront aux prêts à ratio prêt-valeur élevé garantis par le gouvernement.

Période maximale d’amortissement de 25 ans

La période d’amortissement correspond à la période nécessaire au remboursement intégral d’une hypothèque. En général, cette période est beaucoup plus longue que la durée du prêt hypothécaire conclu. Au Canada, les prêts hypothécaires sont habituellement d’une durée de 5 ans ou moins; un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable s’applique pendant la durée du prêt, et le prêt peut être renouvelé à son échéance.
L’annonce d’aujourd’hui prévoit que la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement et dont le ratio prêt-valeur est élevé passera de 30 ans à 25 ans. (Les banques pourront continuer d’offrir une période d’amortissement de 30 ans dans le cas des prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible, soit ceux où le versement initial est égal ou supérieur à 20 % du prix d’achat.) Cette période d’amortissement plus courte se traduira, dans le cas d’un prêt hypothécaire donné, par une augmentation modérée des paiements mensuels et par une diminution importante du montant total d’intérêt payé par l’emprunteur au cours de la période d’amortissement. Le tableau suivant illustre l’avantage de cette réduction de la période d’amortissement, dans le cas d’un prêt hypothécaire de 350 000 $¹.

Paiements mensuels et économies d’intérêt découlant d’une période d’amortissement réduite de 30 ans à 25 ans, dans le cas d’un prêt hypothécaire de 350 000 $

Taux d’intérêt	Paiement mensuel – période de 30 ans	Paiement mensuel – période de 25 ans	Paiement mensuel – différence	Économies d’intérêt découlant de la réduction de la période d’amortissement
3 %	1 472 $	1 656 $	184 $	33 052 $
4 %	1 664 $	1 841 $	177 $	46 832 $
5 %	1 868 $	2 036 $	168 $	61 765 $

Plafond de refinancement réduit à 80 % du ratio prêt-valeur

Les emprunteurs peuvent refinancer leur hypothèque en haussant le montant de l’emprunt garanti par leur habitation. En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, le plafond du montant du refinancement passera de 85 % à 80 % de la valeur de l’habitation. L’établissement de ce nouveau plafond suit une réduction de 90 % à 85 % du montant maximal de refinancement entrée en vigueur en mars 2011. L’abaissement du ratio prêt-valeur maximal du refinancement encouragera les Canadiens à conserver la valeur nette positive de leur habitation et à utiliser celle-ci comme mécanisme d’épargne.
À titre d’exemple, dans le cas d’une maison évaluée à 350 000 $, un plafond de refinancement de 85 % signifie que le propriétaire pourrait augmenter à 297 500 $ le montant total de ses emprunts garantis par la maison, alors qu’un plafond de 80 % donne lieu à un montant maximal de 280 000 $. Grâce à la réduction du plafond, le propriétaire conserverait 17 500 $ de plus au titre de la valeur nette de la maison, et il économiserait jusqu’à 5 200 $ en primes d’assurance.

Limitation du ratio de remboursement brut à 39 % et du ratio de remboursement total à 44 %

Deux ratios sont couramment utilisés pour mesurer le risque associé à la dette des ménages : le ratio de remboursement brut de la dette et le ratio de remboursement total de la dette. Le ratio de remboursement brut représente le pourcentage du revenu brut du ménage de l’emprunteur qui est requis pour payer les frais reliés au logement, notamment les versements hypothécaires, l’impôt foncier et les frais de chauffage. Le ratio de remboursement total représente le pourcentage du revenu brut de l’emprunteur qui est requis pour payer les frais relatifs à la résidence et toutes les autres créances.
Les prêteurs doivent examiner les ratios de remboursement de l’acheteur avant d’accorder un prêt hypothécaire. En 2008, le gouvernement a annoncé l’établissement d’un plafond de 45 % du ratio total dans le cadre du rajustement des règles relatives aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, le ratio de remboursement brut maximal sera fixé à 39 % et le ratio de remboursement total, à 44 %. La limitation du ratio brut et l’abaissement du plafond du ratio total aideront les Canadiens à éviter le surendettement et réduiront le nombre de ménages financièrement vulnérables.

Limitation des prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement aux habitations dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars

En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, seules les habitations dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars seront admissibles à l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement offerte pour les nouveaux prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé.
L’établissement d’un prix plafond fera en sorte que l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement répondra à l’objectif prévu au départ, soit d’aider les familles de travailleurs et les acheteurs d’une première habitation. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à 375 605 $. Cette mesure devrait avoir un effet négligeable sur les familles de travailleurs et les acheteurs d’une première habitation, car la grande majorité de ces emprunteurs achètent des habitations dont le prix est inférieur au plafond. Les emprunteurs qui achètent une habitation dont le prix est supérieur à la limite auraient à effectuer un versement initial d’au moins 20 % du prix d’achat.

Mise en œuvre du nouveau cadre

Les rajustements aux règles entreront en vigueur le 9 juillet 2012. Des exceptions seraient autorisées pour satisfaire une convention exécutoire d’achat-vente, de financement ou de refinancement en vertu de laquelle une demande d’assurance hypothécaire aura été effectuée au plus tard le 9 juillet 2012. Bien que les changements annoncés aujourd’hui entrent en vigueur le 9 juillet 2012, les demandes d’assurance hypothécaire reçues après le 21 juin 2012 et avant le 9 juillet 2012 qui ne sont pas conformes aux mesures annoncées aujourd’hui devront être financées d’ici le 31 décembre 2012.

---

¹ Le montant du prêt hypothécaire utilisé dans l’exemple correspond à peu près à celui du prêt hypothécaire requis pour l’achat d’une maison de taille moyenne au Canada. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à 375 605 $.


Source: Ministère du Revenu du Canada.