Fiche d’information : Appuyer la stabilité à long terme du marché canadien du logement
Assurance hypothécaireL’assurance hypothécaire (également appelée assurance-prêt hypothécaire) est un mécanisme de gestion du risque de crédit qui protège les prêteurs contre les pertes sur prêts hypothécaires. Si un emprunteur ne rembourse pas un tel prêt, et si le produit de la forclusion de la propriété est insuffisant pour couvrir la perte qui en résulte, le prêteur soumet une demande d’indemnité à l’assureur afin de recouvrer le montant de la perte.
La loi exige que les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale souscrivent une assurance hypothécaire au titre des prêts lorsque l’acheteur d’une habitation a effectué un versement initial inférieur à 20 % du prix d’achat (on parle dans ce cas d’un ratio prêt-valeur élevé). L’acheteur de l’habitation paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement.
Au Canada, le gouvernement garantit les prêts hypothécaires résidentiels assurés. Il est responsable des obligations de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en sa qualité de société d’État mandataire. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs sous réserve d’une franchise correspondant à 10 % du montant initial du principal du prêt.
Depuis 2008, le gouvernement a pris des mesures de portée modérée pour raffermir les normes minimales applicables aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, notamment :
- l’exigence d’un versement initial minimal de 5 % dans le cas des immeubles occupés par le nouveau propriétaire et de 20 % dans le cas des immeubles achetés à des fins de spéculation;
- l’établissement d’une période maximale d’amortissement de 30 ans;
- la réduction du montant maximal pouvant être emprunté lors du refinancement d’une hypothèque, qui est passé à 85 % de la valeur de l’habitation;
- l’exigence que les emprunteurs soient admissibles à un prêt hypothécaire du même montant, d’une durée de 5 ans et à taux d’intérêt fixe, même s’ils optent pour un prêt à taux plus faible et de moindre durée;
- l’élimination de la garantie d’assurance offerte par le gouvernement dans le cas des marges de crédit hypothécaires.
Mesures annoncées aujourd’hui
Le gouvernement a annoncé aujourd’hui de nouveaux changements aux normes qui régissent les prêts hypothécaires assurés qu’il garantit. Ces mesures s’appliqueront aux prêts à ratio prêt-valeur élevé garantis par le gouvernement.Période maximale d’amortissement de 25 ans
La période d’amortissement correspond à la période nécessaire au remboursement intégral d’une hypothèque. En général, cette période est beaucoup plus longue que la durée du prêt hypothécaire conclu. Au Canada, les prêts hypothécaires sont habituellement d’une durée de 5 ans ou moins; un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable s’applique pendant la durée du prêt, et le prêt peut être renouvelé à son échéance.L’annonce d’aujourd’hui prévoit que la période maximale d’amortissement des prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement et dont le ratio prêt-valeur est élevé passera de 30 ans à 25 ans. (Les banques pourront continuer d’offrir une période d’amortissement de 30 ans dans le cas des prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible, soit ceux où le versement initial est égal ou supérieur à 20 % du prix d’achat.) Cette période d’amortissement plus courte se traduira, dans le cas d’un prêt hypothécaire donné, par une augmentation modérée des paiements mensuels et par une diminution importante du montant total d’intérêt payé par l’emprunteur au cours de la période d’amortissement. Le tableau suivant illustre l’avantage de cette réduction de la période d’amortissement, dans le cas d’un prêt hypothécaire de 350 000 $1.
| Taux d’intérêt | Paiement mensuel – période de 30 ans | Paiement mensuel – période de 25 ans | Paiement mensuel – différence | Économies d’intérêt découlant de la réduction de la période d’amortissement |
|---|---|---|---|---|
| 3 % | 1 472 $ | 1 656 $ | 184 $ | 33 052 $ |
| 4 % | 1 664 $ | 1 841 $ | 177 $ | 46 832 $ |
| 5 % | 1 868 $ | 2 036 $ | 168 $ | 61 765 $ |
Plafond de refinancement réduit à 80 % du ratio prêt-valeur
Les emprunteurs peuvent refinancer leur hypothèque en haussant le montant de l’emprunt garanti par leur habitation. En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, le plafond du montant du refinancement passera de 85 % à 80 % de la valeur de l’habitation. L’établissement de ce nouveau plafond suit une réduction de 90 % à 85 % du montant maximal de refinancement entrée en vigueur en mars 2011. L’abaissement du ratio prêt-valeur maximal du refinancement encouragera les Canadiens à conserver la valeur nette positive de leur habitation et à utiliser celle-ci comme mécanisme d’épargne.À titre d’exemple, dans le cas d’une maison évaluée à 350 000 $, un plafond de refinancement de 85 % signifie que le propriétaire pourrait augmenter à 297 500 $ le montant total de ses emprunts garantis par la maison, alors qu’un plafond de 80 % donne lieu à un montant maximal de 280 000 $. Grâce à la réduction du plafond, le propriétaire conserverait 17 500 $ de plus au titre de la valeur nette de la maison, et il économiserait jusqu’à 5 200 $ en primes d’assurance.
Limitation du ratio de remboursement brut à 39 % et du ratio de remboursement total à 44 %
Deux ratios sont couramment utilisés pour mesurer le risque associé à la dette des ménages : le ratio de remboursement brut de la dette et le ratio de remboursement total de la dette. Le ratio de remboursement brut représente le pourcentage du revenu brut du ménage de l’emprunteur qui est requis pour payer les frais reliés au logement, notamment les versements hypothécaires, l’impôt foncier et les frais de chauffage. Le ratio de remboursement total représente le pourcentage du revenu brut de l’emprunteur qui est requis pour payer les frais relatifs à la résidence et toutes les autres créances.Les prêteurs doivent examiner les ratios de remboursement de l’acheteur avant d’accorder un prêt hypothécaire. En 2008, le gouvernement a annoncé l’établissement d’un plafond de 45 % du ratio total dans le cadre du rajustement des règles relatives aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, le ratio de remboursement brut maximal sera fixé à 39 % et le ratio de remboursement total, à 44 %. La limitation du ratio brut et l’abaissement du plafond du ratio total aideront les Canadiens à éviter le surendettement et réduiront le nombre de ménages financièrement vulnérables.
Limitation des prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement aux habitations dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars
En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, seules les habitations dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars seront admissibles à l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement offerte pour les nouveaux prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé.L’établissement d’un prix plafond fera en sorte que l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement répondra à l’objectif prévu au départ, soit d’aider les familles de travailleurs et les acheteurs d’une première habitation. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à 375 605 $. Cette mesure devrait avoir un effet négligeable sur les familles de travailleurs et les acheteurs d’une première habitation, car la grande majorité de ces emprunteurs achètent des habitations dont le prix est inférieur au plafond. Les emprunteurs qui achètent une habitation dont le prix est supérieur à la limite auraient à effectuer un versement initial d’au moins 20 % du prix d’achat.
Mise en œuvre du nouveau cadre
Les rajustements aux règles entreront en vigueur le 9 juillet 2012. Des exceptions seraient autorisées pour satisfaire une convention exécutoire d’achat-vente, de financement ou de refinancement en vertu de laquelle une demande d’assurance hypothécaire aura été effectuée au plus tard le 9 juillet 2012. Bien que les changements annoncés aujourd’hui entrent en vigueur le 9 juillet 2012, les demandes d’assurance hypothécaire reçues après le 21 juin 2012 et avant le 9 juillet 2012 qui ne sont pas conformes aux mesures annoncées aujourd’hui devront être financées d’ici le 31 décembre 2012.1 Le montant du prêt hypothécaire utilisé dans l’exemple correspond à peu près à celui du prêt hypothécaire requis pour l’achat d’une maison de taille moyenne au Canada. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à 375 605 $.
Source: Ministère du Revenu du Canada.
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