Fiche d’information : Appuyer la stabilité à long terme du marché canadien du logement
Assurance hypothécaire
L’assurance hypothécaire (également appelée assurance-prêt
hypothécaire) est un mécanisme de gestion du risque de crédit qui
protège les prêteurs contre les pertes sur prêts hypothécaires. Si un
emprunteur ne rembourse pas un tel prêt, et si le produit de la
forclusion de la propriété est insuffisant pour couvrir la perte qui en
résulte, le prêteur soumet une demande d’indemnité à l’assureur afin de
recouvrer le montant de la perte.
La loi exige que les prêteurs assujettis à la réglementation
fédérale souscrivent une assurance hypothécaire au titre des prêts
lorsque l’acheteur d’une habitation a effectué un versement initial
inférieur à 20 % du prix d’achat (on parle dans ce cas d’un ratio
prêt-valeur élevé). L’acheteur de l’habitation paie la prime de cette
assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement.
Au Canada, le gouvernement garantit les prêts hypothécaires
résidentiels assurés. Il est responsable des obligations de la Société
canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en sa qualité de société
d’État mandataire. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du
secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement
garantit leurs obligations envers les prêteurs sous réserve d’une
franchise correspondant à 10 % du montant initial du principal du prêt.
Depuis 2008, le gouvernement a pris des mesures de portée modérée
pour raffermir les normes minimales applicables aux prêts hypothécaires
assurés garantis par le gouvernement, notamment :
- l’exigence d’un versement initial minimal de 5 % dans le cas des
immeubles occupés par le nouveau propriétaire et de 20 % dans le cas des
immeubles achetés à des fins de spéculation;
- l’établissement d’une période maximale d’amortissement de 30 ans;
- la réduction du montant maximal pouvant être emprunté lors du
refinancement d’une hypothèque, qui est passé à 85 % de la valeur de
l’habitation;
- l’exigence que les emprunteurs soient admissibles à un prêt
hypothécaire du même montant, d’une durée de 5 ans et à taux d’intérêt
fixe, même s’ils optent pour un prêt à taux plus faible et de moindre
durée;
- l’élimination de la garantie d’assurance offerte par le gouvernement dans le cas des marges de crédit hypothécaires.
Ces normes s’appliquent aux prêts hypothécaires sur des immeubles
résidentiels de quatre logements ou moins. Elles ne visent pas les
immeubles de cinq logements ou plus.
Mesures annoncées aujourd’hui
Le gouvernement a annoncé aujourd’hui de nouveaux changements aux
normes qui régissent les prêts hypothécaires assurés qu’il garantit. Ces
mesures s’appliqueront aux prêts à ratio prêt-valeur élevé garantis par
le gouvernement.
Période maximale d’amortissement de 25 ans
La période d’amortissement correspond à la période nécessaire au
remboursement intégral d’une hypothèque. En général, cette période est
beaucoup plus longue que la durée du prêt hypothécaire conclu. Au
Canada, les prêts hypothécaires sont habituellement d’une durée de 5 ans
ou moins; un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable
s’applique pendant la durée du prêt, et le prêt peut être renouvelé à
son échéance.
L’annonce d’aujourd’hui prévoit que la période maximale
d’amortissement des prêts hypothécaires assurés garantis par le
gouvernement et dont le ratio prêt-valeur est élevé passera de 30 ans à
25 ans. (Les banques pourront continuer d’offrir une période
d’amortissement de 30 ans dans le cas des prêts hypothécaires à ratio
prêt-valeur faible, soit ceux où le versement initial est égal ou
supérieur à 20 % du prix d’achat.) Cette période d’amortissement plus
courte se traduira, dans le cas d’un prêt hypothécaire donné, par une
augmentation modérée des paiements mensuels et par une diminution
importante du montant total d’intérêt payé par l’emprunteur au cours de
la période d’amortissement. Le tableau suivant illustre l’avantage de
cette réduction de la période d’amortissement, dans le cas d’un prêt
hypothécaire de 350 000 $
1.
Paiements mensuels et économies d’intérêt découlant d’une période
d’amortissement réduite de 30 ans à 25 ans, dans le cas d’un prêt
hypothécaire de 350 000 $
| Taux d’intérêt |
Paiement mensuel – période de 30 ans |
Paiement mensuel – période de 25 ans |
Paiement mensuel – différence |
Économies d’intérêt découlant de la réduction de la période d’amortissement |
| 3 % |
1 472 $ |
1 656 $ |
184 $ |
33 052 $ |
| 4 % |
1 664 $ |
1 841 $ |
177 $ |
46 832 $ |
| 5 % |
1 868 $ |
2 036 $ |
168 $ |
61 765 $ |
Plafond de refinancement réduit à 80 % du ratio prêt-valeur
Les emprunteurs peuvent refinancer leur hypothèque en haussant le
montant de l’emprunt garanti par leur habitation. En vertu des mesures
annoncées aujourd’hui, le plafond du montant du refinancement passera de
85 % à 80 % de la valeur de l’habitation. L’établissement de ce nouveau
plafond suit une réduction de 90 % à 85 % du montant maximal de
refinancement entrée en vigueur en mars 2011. L’abaissement du ratio
prêt-valeur maximal du refinancement encouragera les Canadiens à
conserver la valeur nette positive de leur habitation et à utiliser
celle-ci comme mécanisme d’épargne.
À titre d’exemple, dans le cas d’une maison évaluée à 350 000 $, un
plafond de refinancement de 85 % signifie que le propriétaire pourrait
augmenter à 297 500 $ le montant total de ses emprunts garantis par la
maison, alors qu’un plafond de 80 % donne lieu à un montant maximal de
280 000 $. Grâce à la réduction du plafond, le propriétaire conserverait
17 500 $ de plus au titre de la valeur nette de la maison, et il
économiserait jusqu’à 5 200 $ en primes d’assurance.
Limitation du ratio de remboursement brut à 39 % et du ratio de remboursement total à 44 %
Deux ratios sont couramment utilisés pour mesurer le risque associé à
la dette des ménages : le ratio de remboursement brut de la dette et le
ratio de remboursement total de la dette. Le ratio de remboursement
brut représente le pourcentage du revenu brut du ménage de l’emprunteur
qui est requis pour payer les frais reliés au logement, notamment les
versements hypothécaires, l’impôt foncier et les frais de chauffage. Le
ratio de remboursement total représente le pourcentage du revenu brut de
l’emprunteur qui est requis pour payer les frais relatifs à la
résidence et toutes les autres créances.
Les prêteurs doivent examiner les ratios de remboursement de
l’acheteur avant d’accorder un prêt hypothécaire. En 2008, le
gouvernement a annoncé l’établissement d’un plafond de 45 % du ratio
total dans le cadre du rajustement des règles relatives aux prêts
hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. En vertu des mesures
annoncées aujourd’hui, le ratio de remboursement brut maximal sera fixé
à 39 % et le ratio de remboursement total, à 44 %. La limitation du
ratio brut et l’abaissement du plafond du ratio total aideront les
Canadiens à éviter le surendettement et réduiront le nombre de ménages
financièrement vulnérables.
Limitation des prêts hypothécaires assurés garantis par le
gouvernement aux habitations dont le prix d’achat est inférieur à
1 million de dollars
En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, seules les habitations
dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars seront
admissibles à l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement
offerte pour les nouveaux prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé.
L’établissement d’un prix plafond fera en sorte que l’assurance
hypothécaire garantie par le gouvernement répondra à l’objectif prévu au
départ, soit d’aider les familles de travailleurs et les acheteurs
d’une première habitation. Selon l’Association canadienne de l’immeuble,
le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité
inscrite au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à
375 605 $. Cette mesure devrait avoir un effet négligeable sur les
familles de travailleurs et les acheteurs d’une première habitation, car
la grande majorité de ces emprunteurs achètent des habitations dont le
prix est inférieur au plafond. Les emprunteurs qui achètent une
habitation dont le prix est supérieur à la limite auraient à effectuer
un versement initial d’au moins 20 % du prix d’achat.
Mise en œuvre du nouveau cadre
Les rajustements aux règles entreront en vigueur le 9 juillet 2012.
Des exceptions seraient autorisées pour satisfaire une convention
exécutoire d’achat-vente, de financement ou de refinancement en vertu de
laquelle une demande d’assurance hypothécaire aura été effectuée au
plus tard le 9 juillet 2012. Bien que les changements annoncés
aujourd’hui entrent en vigueur le 9 juillet 2012, les demandes
d’assurance hypothécaire reçues après le 21 juin 2012 et avant le
9 juillet 2012 qui ne sont pas conformes aux mesures annoncées
aujourd’hui devront être financées d’ici le 31 décembre 2012.
1
Le montant du prêt hypothécaire utilisé dans l’exemple correspond à peu
près à celui du prêt hypothécaire requis pour l’achat d’une maison de
taille moyenne au Canada. Selon l’Association canadienne de l’immeuble,
le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite
au Service inter-agences) en mai 2012 s’établissait à 375 605 $.
Source: Ministère du Revenu du Canada.
Les maisons sont de plus en plus prisées au Canada. Photo : Bloomberg.
Lorsque
vous êtes à la recherche d’un appartement, une question se pose:
s’agit-il d’une copropriété divise ou indivise? La réponse à cette
question s’avère primordiale, car selon le type de copropriété en
présence, les implications juridiques et financières ne seront pas les
mêmes.
